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苏州下调出让土地最高限价 市场现降温预期

发布时间:2019-06-15

  “5.11新政”发布之后,首幅挂牌的苏州市吴江区7号公告14号地块调低了市场指导价、网上竞价中止价以及一次报价有效区间,成为新政出台后首个有所调整的项目。

  业内人士公认,新政对于土地出让条件的调整,令苏州土地市场回归理性。世邦魏理仕中国研究部主管谢晨指出,这是苏州楼市“因城施策”的表现:“房地产市场还是要让它健康平稳发展的。”

  一家在苏州布局的闽系房企投资部负责人向《华夏时报》记者强调,这一举措“预计是一个开始”,后期苏州公开市场地块的价格,较之前期阶段性高点地块,预计将会有较为明显的下降,以抑制可能出现的过热情绪。不过,“相信这并不是所谓拐点,而是房地产市场长期稳定发展过程中的正常波动”。

  5月17日,苏州市吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》(以下简称《补充公告》)。《补充公告》称,受苏州出台调控新政规范,对这幅编号为WJ-J-2019-014号的地块进行了相关调整及补充,而该地块此前已在4月30日发布了挂牌出让公告。

  公开资料显示,该幅地块位于吴江开发区(同里镇)杨中路、云龙西路交叉口东北侧,占地面积57106平米,容积率为2,起拍总价9.42亿元,起拍楼面价8253元/平米,原于4月30日挂牌、5月30日正式开拍。

  记者看到,《补充公告》对该幅地块的市场指导价及一次报价有效区间进行了调整。其中,市场指导总价由11.17亿元降至10.65亿元,降幅为4.66%;网上竞价中止价由13.96亿元降至11.72亿元,降幅为16.05%;一次报价有限区间由13.96亿元-15.08亿元降至11.72亿元-12.25亿元,最高限降幅为18.77%。

  同时调整的还有土地使用权网上竞价超过市场指导价报价规则。《补充公告》指出,网上竞价超过市场指导价10%以内的,按价高者得的原则确定竞得人,商品房预售条件调整为项目工程结构封顶后,方可申请预售许可;网上竞价超过市场指导价10%(含10%)以上的,商品房预售条件调整为工程竣工验收后,方可申请预售许可。网上竞价中止,转为通过网上一次报价方式确定竞得人。

  此外,《补充公告》亦对该幅地块的公告日期、报名时间、自由报价截止时间、挂牌截止时间及地块限时竞价开始时间进行了调整。

  “苏州房市今年以来整体涨势是比较明显的,同时土地市场也比较热。在最近的土拍中,不乏在自由报价期间就有企业报价至封顶前一手、现房前一手的情况,可见大家对拿地的需求和对未来的信心。”

  一家在苏州布局的闽系房企投资部负责人向记者解释说,苏州住宅用地竞买规则的调整在于过热的土地市场行情。但国家对房地产基本面的政策还是没有变动,近期住建部也对近3个月新房、二手房价格指数涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁进行了预警提示。因此苏州市及时作出了回应,发布了新的调控政策。

  5月11日,苏州发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,第一条即是“调整土地出让报价规则”,规定将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。具体而言,将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5%-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10%-25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。

  受访的业内人士公认,“调整土地出让报价规则”的举措将令苏州土地市场回归理性。

  “我个人认为,在这种调控状态下,苏州的土地市场会适度降温。”同策咨询研究院总监张宏伟肯定地表示。

  “为了控制地价,抑制高溢价率、高地价甚至是‘地王’的出现。”苏州克而瑞房产测评分析师指出,土地出让规则从“价高者得”到“限价+一次性报价”,可以说这是根据市场面的变化,完善土地竞拍规则,从而合理地引导土地市场健康发展。与此同时,新的报价方式要求开发商对地块的了解更加深刻,不仅要关注土地本身的价值,还要预估其他房企的出价,“这样一来能让出价变得更加谨慎,此举也是希望引导房企理性拿地。毕竟,土拍影响预期,地价稳定,房价才能稳定”。

  谢晨指出,这是苏州楼市“因城施策”的表现:“房地产市场还是要让它健康平稳发展的。看最近几年一二线市场的表现,这些热点城市对竞拍的条件越来越具体化了。因为这些市场的土地越来越稀缺,政府也希望能够拿到这些地块的房企,可以保证区域发展、经济的发展都能利益最大化。”

  “操盘难度肯定增加了。”上海中原地产首席分析师卢文曦解释说,苏州土地出让报价规则的调整,必然会影响到市场情绪,房企报价要“谨慎又谨慎”。同时,卢文曦认为,现房销售,资金压力大,市场风险未必就一定高,但是现房销售周期长。

  张宏伟则表示,在限价的指导条件下,实际上未来利润空间有限,使得房企拿地会更加谨慎。要看企业对成本的控制能力和融资能力,谁的集采能力好,谁才可以做好项目。在这样的情况下,大型品牌房企更具优势。

  上述闽系房企投资部负责人强调,此次吴江区7号公告14号地块调低市场指导价、网上竞价中止价以及一次报价有效区间的举措,预计是一个开始,后期苏州公开市场地块的价格,较之前期阶段性高点地块,预计将会有较为明显的下降,以抑制可能出现的过热情绪。不过,“相信这并不是所谓拐点,而是房地产市场长期稳定发展过程中的正常波动”。

  值得一提的是,为控制土地竞拍热度,5月21日,安徽省合肥市自然资源和规划局也发布了《关于进一步明确竞买资格审查的公告》,重申“尽可能避免关联公司报名参加同一宗地的竞买,最大限度地防止围标现场发生”的要求,收紧土地竞买规则。

  “当前土地市场局部的确出现了升温,部分城市地价也快速上升,但就目前情况来看,一方面管理层地价预警给了市场调整信号,而苏州也已经有实质性政策落地,土地市场‘过热’、‘地王频出’根基不复存在。另一方面,土地市场整体水平并未有想象中那么高,并未出现前几年大量房企争先恐后去拿地王的现象。”易居企业集团CEO丁祖昱预计,土地市场会在6月份之后发生一些调整和转变,可能会出现房企拿地积极性下降、趋于理性等情况。因此,建议房企在拿地方面仍然需保持理性,“先看看标杆房企的动作”。挂牌玄机图天下彩票